Chia sẻ về bí quyết đầu tư trong phân khúc này với chúng tôi, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Thăng Long (Thang Long Real) đã nhấn mạnh đến các yếu tố ảnh hưởng đến tỉ suất sinh lợi của nhà đầu tư (NĐT) khi “xuống tiền” ở phân khúc này.
Cung đang thấp hơn cầu
Theo bà Hà, hiện tại phân khúc nhà phố, biệt thự trong các khu đô thị khan hiếm nguồn cung do quỹ đất làm dự án của chủ đầu tư không còn nhiều. Trong khi thực tế tâm lý của người Việt là vẫn muốn sở hữu sản phẩm nhà gắn liền với đất. Nhu cầu của cả người mua thực lẫn NĐT đang rất quan tâm đến loại hình này. Điều này tạo ra nguồn cung thấp hơn nhu cầu, đặc biệt trước bối cảnh rất ít dự án mới bung hàng, nhiều NĐT trông chờ sản phẩm ra hàng để đầu tư.
Nói về tỉ suất lợi nhuận khi "bỏ tiền" vào phân khúc nhà phố, biệt thự, bà Nguyễn Thái Hà cho hay, một số dự án ở vị trí đẹp, khu vực tiềm năng phát triển, tỉ suất NĐT chuyển nhượng đạt trung bình 30%/năm. Tuy vậy, không phải dự án nào cũng đạt mức sinh lợi như vậy, điều này còn phụ thuộc vào từng dự án, uy tín chủ đầu tư và nhu cầu của khách hàng mua ở thực.
Theo bà Hà, đa số sản phẩm nhà phố, biệt thự mở bán ở giai đoạn đầu chủ yếu là NĐT "xuống tiền". Đến giai đoạn gần bàn giao nhà, khách mua thực quan tâm nhiều hơn. Giá thời điểm này bắt đầu tăng rõ nét.
Khi được hỏi, liệu các chủ đầu tư có vin vào cớ khan hiếm sản phẩm trên thị trường để đẩy giá bán loại hình BĐS này lên cao trước nhu cầu mua ở còn khá lớn, bà Hà cho rằng, hiện nay khách hàng rất hiểu biết, họ sẽ không lựa chọn những chủ đầu tư làm ăn chộp giật trên thị trường.
Song song đó, các chủ đầu tư hiện nay ngoài yếu tố lợi nhuận thì họ phải giữ gìn thương hiệu của mình, họ không thể đánh mất uy tín, thương hiệu, giá trị doanh nghiệp bằng cách làm ăn chộp giật như trước. "Do đó, người mua (NĐT) dựa vào tỉ suất lợi nhuận và giá trị hợp lý họ mới mua, còn chủ đầu tư thì khi thị trường khan hiếm sản phẩm họ sẽ đánh giá lạc quan hơn về thị trường, đưa ra mức giá cao hơn một chút chứ không thể đưa ra mức giá trên trời được", bà Hà khẳng định.
Bà Hà cho rằng, nhiều quan điểm lo ngại thời gian tới do khan cung, quỹ đất hạn hẹp nên giá BĐS sẽ tăng mạnh, điều này không thực sự đúng. Theo CEO Thang Long Real, có một thực tế là tư duy của các nhà phát triển dự án đang có sự thay đổi rất lớn. Nếu trước đây, một căn nhà thì cứ chồng lên 3 tầng, căn biệt thự vài trăm m2 chỉ cần làm đường xá, tiện ích là xong thì hiện nay tư duy và xu hướng của doanh nghiệp là ngày càng quan tâm nhiều đến yếu tố thiết kế của sản phẩm.
Nghĩa là thiết kế căn nhà phải phù hợp với nhu cầu của khách hàng, gần gũi với môi trường, đảm bảo được sự thoải mái của người sở hữu. Chẳng hạn, chủ đầu tư đang dần tính đến phương án là giảm năng lượng từ nguồn khai thác tự nhiên từ môi trường sống, thay vào đó là sử dụng năng lượng tái tạo nhằm giảm chi phí, tiết kiệm cho người sở hữu.
"Có thể phần chi phí ban đầu chủ đầu tư bỏ ra nhiều hơn so với làm một dự án thông thường nhưng với những chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, có thương hiệu họ sẽ không bắt khách hàng chịu trên chi phí đó. Thực tế, nếu chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, bài bản ngay từ đầu thì chi phí ban đầu bỏ ra thực sự không nhiều mà khách hàng lại được hưởng lợi rất nhiều từ điều này.
Chẳng hạn, nếu một sản phẩm chất lượng đưa ra thị trường, cái trước tiên là bản thân chủ đầu tư được lợi, thậm chí giảm được một số chi phí khác như quảng cáo, cắt giảm được 1 số chi phí đầu tư…cho nên, nếu theo xu hướng, tư duy đầu tư mới, cả khách hàng và chủ đầu tư đều được hưởng lợi", bà Hà phân tích.
Không phải cứ đất nền, nhà phố là tốt hết!
Tổng giám đốc Thang Long Real cho rằng, hiện nay trên thị trường nguồn cung nói thiếu thì vẫn thiếu mà thừa vẫn thừa. Nếu NĐT/người mua ở thực không cân nhắc kỹ càng thì rủi ro sẽ rình rập ở bất cứ phân khúc nào.
Theo bà Hà, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn đó là thực tế. Ở phân khúc nhà phố, biệt thự hay đất nền không phải sản phẩm nào trên thị trường cũng đều tốt hết. Điều quan trọng là khách hàng phải thực sự hiểu về thị trường và tìm cho mình một sản phẩm phù hợp, pháp lý minh bạch nhằm hạn chế rủi ro.
"Không phải cứ đất nền, nhà phố là tốt hết. Lựa chọn sản phẩm phù hợp tài chính và vị trí đẹp là lợi thế trong đầu tư", bà Hà khẳng định.
CEO Thang Long Real đưa ra các lưu ý để các NĐT khi bỏ tiền vào phân khúc nhà phố, biệt thự tránh rủi ro dòng tiền.
Thứ nhất, khách hàng đầu tư các sản phẩm nhà phố, biệt thự trong tương lai cần đặc biệt lưu ý đến vấn đề pháp lý của dự án. Không ít NĐT thường hay qua loa yếu tố này khi xuống tiền dẫn đến rủi ro dòng tiền.
Bà Hà dẫn chứng, thực tế, có những sản phẩm khách đầu tư mua nhưng vướng pháp lý, 5-7 năm không chuyển nhượng được, lời ảo nhưng lỗ là thật. Nếu vay vốn ngân hàng để đầu tư, tính lãi trên phần đất tăng giá so với thời điểm mua nhưng thực tế hàng tháng trả tiền lãi ngân hàng thì phần lời chưa thấy đâu nhưng phần lãi trả trong 3 năm đã hết tài sản.
Thứ hai, nếu trong đầu tư, vị trí của dự án là yếu tố rất quan trọng quyết định đến tỉ suất lợi nhuận của NĐT. Vị trí đẹp, khả quan chuyển nhượng sinh lời tốt thì hãy xuống tiền. Còn nếu dự án ở một nơi xa lắc, giá mềm nhưng không khả quan khi xét thấy nhu cầu ở thực còn xa thì NĐT nên xem xét.
Thứ ba, thương hiệu của CĐT. Đây cũng là yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro dòng tiền của NĐT. Thực tế, trên thị trường thương hiệu của CĐT không phụ thuộc quá vào việc về mặt quảng bá thương hiệu mà bằng chính sản phẩm CĐT đã làm được trên thị trường, được khách hàng lựa chọn. Có những chủ đầu tư nhỏ và vừa nhưng khi đưa sản phẩm ra thị trường được khách mua đón nhận, đảm bảo tiến độ dự án. Do đó,khách mua theo chủ đầu tư đó ở các dự án tiếp theo. Điều này thể hiện được uy tín, thương hiệu bằng chính sự an tâm của khách mua.
Theo bà Hà, trong thời gian tới, khu vực phía Đông TP vẫn là địa bàn thu hút khách mua ở phân khúc nhà phố, biệt thự do có những lợi thế rõ nét về hạ tầng, dân cư. Thực tế thời gian qua ghi nhận tỉ suất lợi nhuận các dự án tại khu Đông mang lai cho NĐT khá cao, gấp 3-4 lần lãi suất gửi ngân hàng. "Nhiều người cho rằng, giá đất khu Đông đã quá cao để NĐT bỏ tiền vào là chưa đúng. Vẫn còn khá nhiều sản phẩm NĐT có thể lựa chọn để đầu tư, quan trọng là NĐT phải lựa chọn sản phẩm phù hợp với tài chính của mình, không nên đầu tư theo phong trào", bà Hà nhấn mạnh.
Theo bà Hà, không chỉ phân khúc biệt thự, nhà phố mà ở các phân khúc BĐS hiện nay không còn là thị trường cho các NĐT lướt sóng, dòng tiền chỉ thực sự sinh lợi tốt nhất khi NĐT đầu tư từ 1-2 năm.
► Dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Quảng Ngãi - Vì sao nên đầu tư?
Hạ Vy
Theo Trí Thức Trẻ
